Belajar Dari Kehebohan Meikarta

Kira-kira menjelang akhir tahun lalu, saya mendapat telepon dari nomor asing. Selang sehari setelah beberapa kali saya mengabaikan panggilan itu, ia menelpon lagi. Saya pikir, ini mungkin penting. Teman lama yang baru tahu nomor saya, atau kolega baru yang butuh jasa…

Ternyata… sales Meikarta (dari mana tahu nomor saya? Still a mistery).

Saat itu sang sales menawarkan program promosi beberapa unit apartemen. Dengan – kalau tidak salah – dua jenis unit dengan ukuran yang berbeda. Dan yang menarik, harga yang ditawarkan dalam program tersebut memang lebih bersaing daripada – katanya – setelah resmi dibuka.

Lebih jauh, mbak salesnya mengirim beberapa link dan picture tentang konsep hunian yang digadang memiliki konsep yang sama dengan kota New York itu via WhatsApp.

Disitulah saya melongo.

Konsep Kota Mandiri

Konsep kota mandiri Meikarta memang mengagumkan. Direncanakan di kawasan terpadu milik Lippo Group seluas 22 juta meter persegi yang sudah dicetuskan sejak tahun 2014 lalu, kota mandiri ini akan menampung sejumlah fasilitas yang satu dengan yang lainnya saling berintegrasi.

Selain properti hunian apartemen yang jumlahnya ditaksir lebih dari 200 ribu unit, Meikarta akan didukung oleh tujuh pusat perbelanjaan dengan luas total 1,5 juta meter persegi. Lainnya, akan ada pusat kesehatan dan rumah sakit internasional, pusat keuangan internasional, 10 hotel internasional berbintang lima, perpustakaan nasional, opera theatre and art centre, 100 SD internasional dan sekolah nasional plus, 50 SMP, SMA nasional dan internasional, serta tiga universitas nasional. Tak hanya itu, pusat riset industri, international exhibition centre, dan Indonesian Silicon Valley juga hadir dalam master plan-nya.

Meikarta juga dibangun dengan konsep green living, mirip dengan konsep hunian terbesar di Korea Selatan, Songdo International Business Distric. Selain taman terbuka dengan kebun binatang mini hingga jogging track seluas 100 hektar, kawasan terpadu ini memiliki danau seluas 25 hektar yang mampu menampung 300 ribu meter kubik air untuk sarana rekreasi sekaligus sebagai tampungan sistem pengendali banjir.

Nilai investasi proyek kota mandiri Meikarta pun sungguh fantastis, yaitu mencapai 278 triliun rupiah yang melibatkan mitra-mitra investor ternama dari Jepang, Taiwan, Hong Kong, Singapura, dan Qatar.

Dan sejak Januari 2016, pekerjaan fisik dengan rencana pembangunan 100 gedung pencakar langit yang berkapasitas 35 lantai hingga 46 lantai di kawasan ini sudah dimulai.

Thus, untuk tahap pertama, Lippo Group meluncurkan program pre-selling, dimana mereka akan menjual satu unit apartemen seharga 200 jutaan sahaja.

Wow.

Pre-selling Properti

Apa itu pre-selling?

Analogi yang mudah untuk menjelaskannya yaitu ketika kita membeli barang dengan cara memesannya meski barang itu masih berupa cetak biru (prototype). Pemesanan mobil SMK, novel hard-cover beserta tanda tangan asli penulis, atau nitip sekarung udang dari nelayan yang hendak melaut, adalah aplikasi dari teknik ini.

Jadi kita membayar sejumlah uang untuk inden (uang muka) pada produsen untuk produk yang ditawarkan.

Begitupun di sektor properti. Anda mesti sudah akrab dengan tawaran-tawaran dari developer, kan? Dengan kata lain, developer akan melakukan teknik pre-selling untuk memancing konsumen. Tujuannya? Selain untuk tes pasar (test the water) dan menciptakan efek gethok tular, teknik ini juga ampuh untuk mengatur cash flow proyek agar terus terjaga.

Saya pernah mengikuti seminar properti dan kursus dari developer, jadi – sedikit banyaknya – mengerti, bahwa untuk mewujudkan sebuah project dengan dana yang terbatas atau berjangka, seorang pengusaha properti dituntut memiliki ide-ide unik supaya target mutu dan waktu tercapai.

Dan teknik pre-selling ini banyak sekali bentuknya.

Tapi yang jadi satu kesamaan, pre-selling mengandalkan satu sisi yang paling menentukan dari diri manusia, yaitu sisi psikologis.

Ya, kalau hanya menawarkan brosur berupa denah, tampak tiga dimensi, jenis bahan bangunan, harga murah, dekat dengan pasar, jauh dari makam, ini dan itu, it’s common, biasa.

Seorang pengusaha properti yang paham, teknik-teknik di atas hanyalah dasar pemasaran, karena ada satu jurus yang kerap jadi bahan brainstorming promosi adalah image.

Image apakah yang akan dibentuk pada konsumen tentang properti ini? Itulah tantangannya. Jadi nggak heran toh, sekarang banyak pengembang yang membuat tagline atau slogan yang unik menjurus kocak untuk menarik calon pembeli?

Untuk Meikarta, jelas – dari iklannya yang masif – memberikan image tertentu bagi calon penghuninya. Modern, stylish, keren, fasilitas kelas dunia. Dan itu cukup dengan satu kalimat:

Aku ingin pindah ke Meikarta

Nah, sebagai konsumen, apa keuntungan kita saat membeli properti dengan tawaran pre-selling?

Satu, harga. Dan yang kedua, syarat dan teknis pembayaran. Pada tawaran mbak sales di atas misalnya, harga 200 jutaan untuk apartemen dengan fasilitas wah itu tentu menarik, ditambah syarat-syarat yang dibilang mudah untuk mendapatkan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) juga teknis pembayarannya.

Ada kelebihan, ada pula kekurangan. Membeli properti pada tahap pre-selling itu seperti halnya membeli kucing dalam karung, tapi dengan janji bentuk kucingnya sama dengan yang terpampang di etalase.

So, faktor bagaimana kita melihat track record pengembang sangat disarankan. Dan untuk pengembang sekelas Lippo Group, seharusnya itu bukan jadi masalah.

Setelah akhirnya ada…

Polemik Pre-Selling Meikarta

Sebagaimana diuraikan di atas, pre-selling adalah hal yang lumrah dilakukan oleh pengembang untuk menggenjot pemasaran propertinya.

Namun bagaimana praktiknya dilihat dari sisi konsumen?

Secara psikologis, konsumen tentu merasa diuntungkan. Kapan lagi bisa memiliki properti dengan harga terjangkau plus syarat dan pembayarannya yang mudah? Namun jika diteliti lagi, dalam pre-selling, antara konsumen dan pengembang diikat oleh satu perjanjian tertulis yang dinamakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Disinilah masalahnya. Di samping manisnya madu pre-selling, konsumen pun harus rela mengikuti apapun aturan yang diberlakukan pengembang dalam perjanjian tersebut, walau terkesan sepihak. Sekaligus, menempatkan konsumen pada posisi yang rentan, terutama pada masalah kepastian pembangunan propertinya.

Dan masalah itu sepertinya makin hari makin menjadi. Dari laporan Yayasan Lingkaran Konsumen Indonesia (YLKI) saja, sejak tahun 2014 sampai 2016 terdapat 440 pengaduan kasus atas kasus pembelian properti. Kebanyakan pengaduan mengacu pada ketidakcocokan ekspektasi konsumen pada produk properti yang dijanjikan pengembang.

Bahkan di tahun 2015, pengaduan konsumen terkait pre-selling ini, seperti informasi yang tidak jelas, pembangunan bermasalah dan unit berubah dari yang ditawarkan, mengambil porsi hingga 40 persen dari data aduan.

Masih ingat kasus yang menimpa komedian Acho? Itu adalah salah satu contohnya.

Untuk Meikarta, saya dan mungkin sebagian besar konsumen lainnya bakal luput menelusuri hal ini. Kehebohan bagaimana bentuk dan sensasi hidup di kota mandiri yang super modern serasa menyilaukan mata, dan menutup sesuatu yang sebetulnya paling krusial dalam kepemilikan properti, yaitu masalah perizinan.

Undang-undang No. 20 Pasal 42 Tahun 2011 jelas menyatakan: pengembang berkewajiban untuk memiliki jaminan atas Kepastian peruntukan ruang; kepastian hak atas tanah; kepastian status penguasaan gedung; perizinan; dan jaminan pembangunan sebelum melakukan pemasaran.

Dan pada kasus Meikarta, sepertinya…

Bom Waktu Itupun Meletus

Polemik perizinan kawasan Meikarta ini mencuat ke publik setelah menjadi bahan perdebatan para kandidat calon gubernur Jawa Barat beberapa bulan silam yang dipicu oleh pertanyaan cawagub Anton Charliyan pada cagub Deddy Mizwar.

Pertanyaan itu sontak membuat banyak orang tersadar. Proyek kawasan Meikarta ternyata belum memiliki dasar perizinan yang jelas. Masih ada tarik ulur di ranah birokrasi, antara Pemkab Bekasi, Pemprov Jabar juga pemerintah pusat yang menjadikan hal ini seperti bom waktu yang setiap waktu bisa meletus.

Dari sisi pengembang, Lippo Group konon telah mengantongi izin dari Pemkab Bekasi, namun ngambang di Pemprov Jabar, padahal menurut Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Jawa Barat, luas kawasan Meikarta yang sebesar 22 juta meter persegi termasuk dalam ranah wewenang Pemerintah Provinsi. Kalau lebih, itu jadi wewenang Pemerintah Pusat.

Meski akhirnya perdebatan itu tak menghasilkan solusi yang jelas, isu perizinan ini terus menggelinding, yang pada akhirnya seluruh rakyat Indonesia mendengar kabar…

Bupati Bekasi, Neneng Hassanah Yasin, tertangkap. Billy Sindoro, petinggi Lippo Group, ditahan.

Belum lagi jajaran kepala dinas dan kepala bidang yang ikut ‘memeriahkan’ media.

This is chaos.

Bagaimana Kita Menyikapinya?

Hebohnya kasus Meikarta adalah satu contoh yang semestinya membangunkan kita semua, bahwa sebagai konsumen, dalam membeli properti jangan hanya image, harga dan kemudahan persyaratannya saja yang dipertimbangkan.

Kasus Properti Meikarta

Dan bagi yang terjun di bidang pengembang properti, jangan pernah main-main dengan masalah perizinan ini. Kalau bisa, jadikan prinsip no pain no gain dalam pengurusan perizinan sebagai peluru ampuh saat melancarkan teknik pre-selling.

Yah, seperti kata pepatah:

Sepandai-pandai menyimpan bangkai. Baunya akan tercium jua…

Dan saya yakin, bukanlah bangkai yang ingin kita semua simpan.

Melainkan, parfum.

Pendapat Anda?

Freelance Engineer • Books • WordPress •  Users • Digital Artist • Accidental iOS App Developer • Gamers • Find me on: Twitter | Instagram

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer